マンション経営は、将来を見据えた資産形成手段

今、マンション経営は、将来を見据えた資産形成手段として大きな注目を集めています。
一方、マンション投資にもメリットとデメリットがあります。
ここでは、マンションをはじめとする不動産投資のメリットとデメリットについて紹介します。

メリット

1. 毎月、入居者からの安定した家賃収入が期待できる

安定した家賃収入が確保できることが不動産投資の最大のメリットです。 賃料は毎月変動することはないので、安定した収益が期待できます。
また、2年という賃貸契約期間や更新による長期安定収入が見込めます。

2. 不動産投資はミドルリスク・ロングリターン商品

不動産投資は他の金融商品と比較しても変動リスクが少なく、リスクとリターンのバランスの良い商品です。
銀行預金は利息0.01%と、リターンはほとんどありません。株やFXなどは大きな損失になる可能性もあります。不動産投資の場合は現物資産ですので、価値がゼロになるリスクもほとんどなく、期待利回りは現在4%〜5%と安定した収益が狙えます。

3. 少ない資金で不動産を購入できるレバレッジ効果

不動産投資は購入物件を担保に金融機関から融資を受けることができます。
融資を利用すれば、数十万円の自己資金で数千万円の不動産を購入することも可能です。

4. 節税効果

不動産投資は節税対策にもなります。 建物のローン金利や減価償却費、固定資産税、管理費修繕積立金など必要経費を不動産所得から差し引くことができます。
帳簿上赤字の場合は給与所得と合算することで、所得税や住民税の節税効果があります。

5. 団体信用生命保険が付いている

ローンの支払金利の中には団体信用保険の保険料が含まれています。保険料はローン金利で賄え、数千万円の生命保険に加入するのと同じ効果があります。
ご契約者様が亡くなった場合、保険会社がローン残債分を保険で支払い、残されたご家族には無借金の不動産と毎月の家賃収入が入ります。

6. 相続税対策

不動産の場合、販売価格でなく固定資産税評価額に課税されるため、相続税を低く抑える効果があります。
相続税評価が現金や有価証券に比べて1/3位の評価額になります。

7. 運用に手間がかからない

物件の管理や入居者対応は管理会社に委託できます。そのため、オーナーが直接入居者とやり取りすることはありません。
また、株やFXのように常に価格の変動を確認しておく必要がありません。本業をお持ちの方でも、手間ががからず運用・投資を行えます。

デメリット

1. 空室リスク

不動産投資の最大のリスクは空室状態が長く続くことです。
人気のエリアや駅近の物件、今後開発が進むエリアの物件を選ぶことが大切です。

2. 金利上昇リスク

ローンには固定金利と変動金利があります。 変動金利では、金利が上昇すると返済・負担が増加する可能性があります。
変動金利を利用する場合は頭金を増やしたり繰り上げ返済をすることで、リスクを抑えることができます。

3. 流動性リスク

不動産は株や投資信託などと違い、流動性が低い商品です。そのため、売りたいときに時間がかかりすぐには売れないというリスクがあります。
ただ適正価格であれば3か月位あれば売却は十分に可能でしょう。

4. 災害リスク

不動産投資では地震や台風、火災などの災害リスクがあります。
火災保険や地震保険に加入することでリスクを最小限に抑えられますが、地盤の弱い埋め立てエリアなどは避けたほうが良いでしょう。

マンションは時間とともに老朽化するため、10年〜15年に一度、大規模な修繕が行われます。建物の修繕が可能か、管理組合の修繕積立金残高などをしっかりと確認しておくことが大切です。
管理戸数が少ない物件は修繕積立金が後々極端に高くなるケースもありますので注意が必要です。

5. 入居者の家賃滞納リスク

家賃の滞納、遅れということも起こりえます。 契約する際には、入居者の収入や勤務先など事前審査をしっかりと行いましょう。
家賃保証会社を活用し、集金代行などで家賃を回収する方法もあります。